腾龙娱乐亚洲:2020年房价地图出炉!烟台整体涨了6%,为何有4区房价竟然降了?

2021-01-06 10:58:32|来源:乐居买房
摘要| 2020年楼市经历了诸多风雨,却坚挺依旧,风雨过后的2021,你将如何仰望万里晴空?
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??乐居买房讯(编辑 迟家玉)魔幻的2020年终于走完,楼市经历了诸多风雨,却坚挺依旧。

2020年烟台六区新建商品房成交均价2020年烟台六区新建商品房成交均价

??2020年烟台楼市基调整体表现为稳中有升,全市新建商品房成交均价11584元/平,同比上涨6%,涨幅放缓,莱山区房价13758元/平,仍保持着烟台房价最高地;其次是芝罘区均价12896元/平,开发区房价12774元/平紧随其后,高新区、福山区、牟平区仍是刚需聚集地。

2019-2020年烟台六区房价对比2019-2020年烟台六区房价对比

??与2019年房价相比,部分区域的房价未能延续前几年上涨态势,莱山区、高新区、福山区、牟平区房价都有所下跌,仅有芝罘区、开发区房价小幅上涨,开发区涨幅最大,同比上涨10%,从而带动烟台房价整体上扬。

??过去这一年疫情冲击,楼市跌宕起伏,购房者见过了楼市冰封,也经历了以价换量的热潮,所以,房价下跌是意料之中的事情。小编分析,有以下几个原因“造就”了部分区域房价小幅度下跌。

??1、烟台房地产市场正处在周期的下行阶段,触底反弹仍需要时间。


??众所周知,房地产发展都存在周期性,2018年是烟台房地产市场从黄金十年到洗牌十年的转折年,也可以说是房价的巅峰时刻,自此开始,市场就进入了周期下行阶段;而下一个巅峰时刻何时再来,需要一个契机,这个契机可能是一个政策,可能是一个城市发展机遇,也可能一二线楼市再次疯涨。

??总之,在这个契机来到之前,烟台近几年的市场很有可能继续保持平稳发展。

??2、房价的涨跌离不开区域供需关系。

??举个例子,2017-2018年市场是最为疯狂的,一房难求、几开几罄、通宵排号成为楼市常态,造成这一现象的主要原因是,2015-2017年土地供应量持续在低位,导致2018年土地储备不足,新房供应量不及成交量,再加上全国限购大环境下,外来热钱疯狂涌入,需求量暴增,让市场一度陷入供不应求的境遇,烟台房价仅一年时间几乎翻倍。

??2020年开发区房价也是个很好的例子,在六区中开发区房价涨幅最高,2019年11565元/平,2020年12774元/平,同比上涨10%,开发区虽有自贸区、九大片区建设等利好政策加持,但小编认为,2020年开发区健康的供需关系是房价坚挺,且呈上扬趋势的主要原因。

2019各区涉宅用地成交建面2019各区涉宅用地成交建面

??据克尔瑞数据显示,2019年开发区涉宅成交建面为0.4万平方米,与其他区域相比,几乎可以不计。近几年,开发区供应量把控较好,2020年几乎消化掉了前两年的库存,所以在竞争不算激烈的市场下,房价稳重有升。

??再回头看2020年烟台整体供应量,据腾策数据显示,烟台商住办类土地成交80宗,同比增加23宗, 成交总建面745万平方米,同比上涨67%,尽管2020年土地供应量不及2018年,但相比2014、2015、2016、2017、2019这五年,仍处于高位。

??2020年无疑又是一个供应大年,可以想象得到2021年房地产市场还会很难,楼市分化将愈演愈烈,具有先进产品理念、优质服务体系以及口碑较好的开发商,会继续受到购房者追捧,而产品落后,终将被抛弃。

??3、刚需聚集地是房价下跌的重灾区。

??从房价下跌的四个区域可以看出,除了莱山区以外,福山区、高新区、牟平区都属于刚需聚集地。当市场重新回归理性时,对于刚需来说,价格是首要考虑因素,所以,刚需盘之间的价格战是不可避免的,使得区域房价有所下调。

??莱山区则是土地市场供过于求,竞争激烈,以价换量最为明显,导致整体价格有所下调。

??所以,想预判某个区域近几年房价走势,看供需关系是关键。

??4、芝罘区热度分化,幸福新城几乎撑起价格的一片天。

??2020年芝罘区房价很庆幸的躲过了下跌的命运,但实际上,并不是所有的芝罘区楼盘都那么幸运,比如黄务大部分楼盘房价正垂死挣扎,只楚则通过高性价比的价格换来一片属于自己的天空,而幸福新城凭借芝罘中学学区房的优势,造就了高起点的价格,以及万科·翠湖山晓、中瑞城等改善大盘的热销,带动了芝罘区的整体均价。

??所以,优质学区房基本不受大势影响,大势涨,它也涨,大势跌,它不跌反涨,这一理论在全国的优质学区房都适用。

??2021年的展望。

??2021年危机与希望并存,疫情似乎有卷土重来的趋势,而疫苗上市又来了希望,让大家有了不少底气。

??2021年楼市同样会很魔幻,产品分化继续加剧,大量土地的入市或将导致价格战再升级,只是数据上的价格是升是跌还真不好说。

??因为,面粉涨价了却是事实,2020年8月烟台土地基准地价全面上浮,住宅用地I级比2017年上涨74%,VI级比2017年上涨94%,几乎翻番。

??正逻辑,地价上涨,房价上涨;反逻辑,土地供应过量,楼市竞争加剧,以价换量房价再跌。

??那么,你认为2021年烟台房价是涨是跌呢?欢迎吐槽。

??小编以为,2021年烟台楼市虽然依旧艰难,却掩盖不住它该有的光芒。

??比如,圈粉无数的万科老大哥将有4大纯新盘蓄势待发,又会带来哪些惊喜呢?

??口碑爆棚的绿城中国拿下2020年地王会打造怎么样的产品,期待满满!

??幸福新城、海上世界两大热土再迎一线房企,其中,华润/招商强强联合16亿力斩海上世界一突堤黄金住宅地;金茂深耕烟台,落子幸福新城,继三盛、蓝光、上实后的第四名实力大将,携产业入驻,助力新都心开发建设;

??还有命运多舛的新城吾悦广场能否顺利入驻,都将在2021年揭晓。


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